Administração

Há limites máximo e mínimo para pagamento dos honorários da empresa administradora de condomínios?

Este tema depende exclusivamente do que fora previsto no contrato de prestação de serviços estabelecido entre as partes (condomínio-administradora); não havendo norma específica que trate do assunto.

Dessa forma, tal estipulação deve ser livremente estabelecida  entre as partes, estando as diretrizes expressamente dispostas no contrato firmado.

O condomínio pode reter documento de identidade de visitante que entra em suas dependências?

Essa prática é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68 (alterada pela Lei n° 9.453/97).

Nos termos dessa legislação, é proibido “reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro” (art. 1°).

Assim, quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado (art. 2°, § 2°).

Gostaria de saber como funciona a responsabilidade do condomínio e da administradora de condomínio que, no nosso caso, atua como se fosse dona do prédio.

Hoje a administração moderna de condomínios inclui as chamadas administradoras de condomínios e as fornecedoras de mão de obra e serviços especializados de condomínio.

São empresas com funções econômicas e relações jurídicas diferentes.

A verdadeira administradora de condomínios executa as atividades do síndico, contrata pessoal, prepara a previsão de despesas, presta contas, elabora folha de pagamento, promove a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolhe os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.

Estas empresas também, em muitos casos, são eleitas “síndicas” dos condomínios deslocando para uma organização profissional os problemas sempre ocorrentes em uma comunidade condominial.

As Administradoras de condomínio cobram um determinado percentual sobre a arrecadação do condomínio como remuneração pelos seus serviços, geralmente o contrato é firmado pelo síndico,mas quando a empresa assume também a figura legal do “síndico”, mediante eleição, os encargos e a remuneração constarão da ata da assembleia que a elegeu.

A fiscalização e a cobrança pela eficiência dos serviços será encargo do conselho consultivo do condomínio, salvo se a assembléia dispuser de modo diferente.

A fornecedora de mão de obra ou de serviços especializados em condomínios funciona de forma diferente. O condomínio estabelece o número de pessoas que necessita para promover a limpeza e vigilância da portaria e outros serviços e paga um determinado valor livremente estabelecido com a empresa prestadora de serviços.

Entretanto, deve ser salientado que a responsabilidade do condomínio para com os direitos trabalhistas dos empregados da prestadora de serviços que estiverem trabalhando ou tenham trabalhado no condomínio, é subsidiária, ou seja, se a prestadora não os pagar corretamente aJustiça do trabalho poderá condenar o condomínio a pagar.

Portanto, de nada valerá constar do contrato de prestação de serviços que o condomínio não tem responsabilidade com os encargos trabalhistas, esta será sempre uma cláusula morta em  Relação a terceiros.

Para que o condomínio possa contratar este tipo de prestação de serviços, deve primeiro saber da idoneidade da empresa e seus sócios, depois, se for o caso, exigir uma carta de fiança para sua garantia em caso de desativação, falência, ou simples desaparecimento da empresa e seus sócios.

Posso acionar judicialmente uma Administradora de Condomínios porque não está prestando os serviços com qualidade, conforme o prometido no contrato? Como proceder nesses casos?

O condomínio tem legitimidade jurídica para acionar as administradoras de condomínio que, por qualquer motivo, não estejam cumprindo as suas cláusulas contratuais.

Os condôminos, por sua vez, devem exigir do síndico que acione as empresas contratadas que não estejam prestando os serviços conforme pactuado.

O síndico na verdade, deve agir sempre em sintonia com a lei, não deixando passar os prazos legais para propor as ações e não transigindo sem autorização da assembleia de condôminos, sob pena de mais tarde ser questionado e até responsabilizado pelos danos que causar com a sua omissão.