Assembléias

Os locatários podem opinar nas assembléias condominiais?

Nos termos da legislação civil vigente apenas a participação dos condôminos é garantida nas assembléias; condômino é o proprietário do imóvel.

Quem está inadimplente com o condomínio pode participar das reuniões?

Nos termos do art. 1335 do Código Civil Brasileiro, para participar das reuniões e votar nas deliberações do condomínio, o condômino precisa estar quite com o condomínio.

Contudo aconselha-se que o condomínio não vete a participação dos condôminos inadimplentes sob pena de ferir o direito de ir e vir; mas votar é direito exclusivo dos condôminos adimplentes.

Tumultos causados em assembléia de condomínio por determinada pessoa podem configurar a prática de algum delito?

Dependendo do caso, a atitude pode ser configurada como contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, configurada como delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa:

“Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.

O síndico pode votar nas assembléias condominiais?

Caso o síndico seja condômino poderá discutir e votar todos os temas discutidos na assembléia.

Normalmente algumas convenções impedem a votação do síndico quando o tema se relacionar às suas contas e administração; mas não havendo tal restrição, o síndico poderá participar e votar livremente sobre qualquer assunto colocado em pauta

Pode haver votação secreta na assembléia de condomínio?

A votação secreta é proibida em função de dois fatores específicos:

* facilitação de fraudes ou equívocos;

* impossibilidade de se realizar de contagem dos votos quando se tomar por base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio;

As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

Nos termos do art. 1.354 do Código Civil é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

Quantas assembléias deverão ser realizadas anualmente?

Nos termos do art. 1.350 do Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes:

- prestação de contas;

- previsão orçamentária;

- eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno.

Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.

Quem tem legitimidade para convocar as assembléias condominiais?

Nos termos dos arts. 1.350 § 1º e 1.355 do Código Civil, as assembléias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites com suas obrigações condominiais.

O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembléias?

Não. O art. 1.335, III, do Código Civil é claro a esse respeito, colocando como direito do condômino a participação e o voto do nas assembléias gerais, desde que esteja quite.

É válida a procuração de viva voz ao se iniciar a reunião ?

A procuração de viva voz tem a mesma validade jurídica do instrumento escrito, pois de acordo com o artigo 656 do Código Civil, o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.

Contudo é importante observar como dispõe a convenção de condomínio com relação ao uso da procuração, inclusive sobre o eventual o momento de apresentá-la quando se tratar de assembléia.

Vejamos como dispõe o Código Civil sobre o mandato (procuração).

Código Civil:

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Art. 655. Ainda quando se outorgue mandato por instrumento público, pode substabelecer-se mediante instrumento particular.

Art. 656. O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.

Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito.

Art. 658. O mandato presume-se gratuito quando não houver sido estipulada retribuição, exceto se o seu objeto corresponder ao daqueles que o mandatário trata por ofício ou profissão lucrativa.

Parágrafo único. Se o mandato for oneroso, caberá ao mandatário a retribuição prevista em lei ou no contrato. Sendo estes omissos, será ela determinada pelos usos do lugar, ou, na falta destes, por arbitramento.

Como funciona a questão dos horários do silêncio nos condomínios?

O horário de silêncio é de ordem legal e impera para todos independentemente deregulamento, entretanto, o regulamento do condomínio pode prever situações especiais e nestes casos, havendo infratores, o síndico deve aplicar a multa prevista na convenção de condomínio ou no regulamento.

Em casos de abuso a polícia pode ser acionada, entretanto, para fins judiciais é importante que este abuso seja comprovado pelos vizinhos e o infrator seja advertido pelo síndico pelo menos duas vezes.

Nem sempre temos condições de participar de reuniões de condomínio. Somos obrigados a acatar e cumprir todas as decisões que forem tomadas?

O Condômino tem a obrigação de comparecer às Reuniões de Condôminos, quando convocado na forma da Convenção.

Na hipótese de não lhe possível comparecer, por qualquer motivo, deve constituir procurador para representá-lo nas reuniões e defender o seu ponto de vista em relação às matérias que serão debatidas.

Não se pode esquecer que as assembleias de condôminos somente poderão deliberar sobreas matérias que previamente constarem da convocação, caso contrário poderão ser anuladas por qualquer condômino.

É oportuno registrar que o Superior Tribunal de Justiça já houve  por bem de decidir que um condômino que fez registrar na ata da assembleia que não aceitava participar financeiramente das reformas meramente voluptuárias, ou seja, de reformas que não são úteis ou necessárias, mas que se destinavam exclusivamente ao embelezamento, não estaria obrigado a contribuir com os seus custos.

Entretanto, claro, naquelas reformas que guardarem nexo com utilidade ou necessidade, desde que precedidas dos requisitos da convenção, o condômino ainda que ausente ou vencido na votação, deverá participar financeiramente dos encargos.

Assim, excetuados estes casos especialíssimos, as chances de sucesso do condômino que desejar questionar na justiça o direito de livrar-se das contribuições originárias de reformas úteis ou necessárias, sem dúvida, são quase nulas.

Para incluir cláusulas no estatuto de um condomínio, é preciso convocar uma assembléia de moradores. Mas qual a proporção de votos exigida pela lei?

Cada convenção de condomínio estabelece qual o quorum definido para alterar suas próprias cláusulas, entretanto, na hipótese de ser omissa a Convenção o quorum legal será de 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio.

Deve ser observado que não se trata de dois terços de condôminos presentes à assembleia e sim de condôminos que detenham 2/3 (dois terços) de frações ideais (art. 1.333 Código Civil).

Outro aspecto a ser considerado é que em algumas hipóteses, como alterações que envolvam direitos Individuais de condôminos, como alteração de fração ideal, alteração quanto ao uso de vagas de garagem já definidas na convenção, ou supressão ou concessão de qualquer direito a um dos condôminos, implica em violação do direito real, ou seja, modificação da propriedade individual, e nestes casos, óbvio, dependerá da aceitação de todos os condôminos.

O inquilino não tem direito a voto em decisões que envolvam alteração da convenção de condomínio. O direito de voto do inquilino restringe-se às decisões que envolvam despesas ordinárias e ainda assim, se o proprietário não estiver presente.

Tenho um apartamento no litoral e estou enfrentando problemas por causa das decisões que outros proprietários tomam nas reuniões de condomínio. Elas são convocadas para dias de semana e é impossível estar presente. Como contesto algumas decisões?

O condômino ausente pode nomear procurador com poderes especiais para votar em assembleias de condôminos, no mais, lamentavelmente, se a realização das assembleias guardarem sintonia com os dispositivos legais para convocação e o quórum adotado estiver conforme previsto na convenção, não há como questionar.

A única hipótese de questionamento é quando a decisão da assembleia envolver direito individual do condômino, por exemplo, garagem, área privativa ou cobertura de sua unidade.

O síndico contratou um segurança particular. Todos os condôminos votaram a favor, apenas eu não assinei por não concordar. Caso aconteça algum acidente com o segurança terei também que arcar com as sanções trabalhistas?

Sim.

Se tudo correu normalmente e legalmente todos os condôminos responderão pelos custos da administração aprovados, independente do teor do seu voto.

É importante lembrar que qualquer deliberação da assembléia de condôminos obriga a todos os condôminos, mesmo aqueles que votaram contra.

Portanto, o condômino deve comparecer à assembléia e não só votar contra, mas, especialmente, defender a tese de que a matéria não deve ser aprovada.

É papel do interessado convencer os demais condôminos.

O síndico do meu prédio parou de fazer assembléia e começou a colher assinaturas individualmente. Isto é correto?

Não. Não é correto. As assinaturas individuais não substituem a assembleia de condôminos,desde que apenas um dos condôminos deixe de assinar na lista.

É que, ainda que a maioria dos condôminos esteja de acordo com qualquer proposta do síndico, e assinem um documento aprovando-a, aquele condômino que não a aceitou, não estará obrigado a acatá-la.

É que se o síndico convocasse uma assembleia os dissidentes teriam a oportunidade de manifestar os motivos de sua convicção para não aceitá-la, e poderiam usar os seus argumentos para convencer os demais condôminos.

Ora, não havendo assembleia não haveria oportunidade de debate e colocação das várias idéias a respeito do assunto, portanto, além de antidemocrática a utilização de meras Listas de adesão são impróprias e ilegais, vez que a lei 4.591/64 exige assembleia geral, com todos os seus requisitos