Cobertura

O proprietário de apartamento do último andar pode tornar a cobertura de uso exclusivo?

Por sua única vontade, não. Para que isso ocorra é necessária a realização de assembléia especialmente voltada para esta finalidade, com aprovação unânime dos condôminos.

Quando um prédio tem apartamento de cobertura, qual o método mais justo para calcular o rateio da conta de água entre os demais condôminos?

A Convenção de Condomínio deve estabelecer qual é o valor percentual da contribuição das unidades, entretanto, se a Convenção for omissa sobre a forma de cálculo das contribuições, a lei estabelece que o valor deverá ser calculado em razão da fração ideal.

Assim, se uma unidade de cobertura tem o dobro da fração ideal das unidades padrão, e sendo omissa a Convenção, deverá pagar o valor equivalente ao dobro das contribuições das demais unidades.

Como regra geral, não se deve basear em ser justa ou não a contribuição, mesmo porque uma unidade que não esteja ocupada e que sequer tenha gasto com água, terá que pagar sua contribuição como qualquer outra unidade. O valor da contribuição de condomínio é baseado na potencialidade da unidade e não no efetivo consumo.

Portanto, pouco importa se em determinada unidade mora apenas um morador ou várias pessoas, prevalece o percentual previsto na convenção de condomínio e, na sua falta, o valor calculado considerando as frações ideais.

Quem mora na cobertura tem que pagar valor maior da taxa de condomínio? Por quê?

Não. Quem mora na cobertura não terá necessariamente que pagar um valor maior que o dos demais condôminos somente porque mora na cobertura. O que acontece, geralmente, é que os apartamentos de cobertura são maiores que os apartamentos tipo, então, pagarão proporcionalmente à sua fração ideal.

As convenções de condomínio geralmente dispõem que as contribuições condominiais deverão ser pagas de acordo com a fração ideal de cada unidade, aliás, a lei 4.591/64 dispõe da mesma forma, contudo, ressalvando que a convenção de condomínio poderá dispor de forma diferente.

Assim, se a convenção de condomínio estabelece que a contribuição das unidades deverão obedecer o critério da fração ideal, ou se é omissa, os cálculos sempre deverão ser efetuados em obediência à fração ideal, contudo, se na convenção houver cláusula dispondo que as unidades contribuirão igualmente prevalecerá a contribuição igual porque a lei não a veda.

Lei 4591/64

Das Despesas do Condomínio

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Todo apartamento do último andar tem direito de utilizar às áreas de cobertura e telhado do prédio?

No Condomínio são encontradas algumas formas de direitos especiais, passíveis de criação pela Convenção de Condomínio, que merecem estudo mais apurado.

As áreas privativas de uma determinada unidade autônoma é um direito criado, nascido do pacto entre condôminos, e que implica em renúncia dos demais condôminos sobre aqueles direitos.

Em primeiro lugar deve-se destacar que fora das unidades autônomas todas as demais áreas do prédio em condomínio pertencem à todos os condôminos. Entretanto, este direito de propriedade pode ser fracionado. Assim, um condômino pode ser co-proprietário de uma determinada área e não ter o direito de utilizá-la, é a hipótese das áreas comuns sobre as quais é estabelecido um direito de uso exclusivo aderente a uma unidade autônoma.

Em alguns casos o direito de uso privativo se impõe, por exemplo, nas unidades térreas, pois, se a unidade autônoma não mantiver o direito de uso privativo das áreas adjacentes poderá perder sua privacidade e segurança, em razão da sua proximidade com as áreas de uso comum, da devassabilidade, e do risco de acesso público.

Em outras situações, o direito de uso privativo de uma determinada área é fator de utilidade e de valor econômico. As coberturas das edificações, pela sua própria natureza, são áreas comuns e que deveriam se constituir em um espaço aberto e útil a todos os condôminos.

Entretanto, com o objetivo de valorizar e, por conseqüência, obter mais lucro, os incorporadores estabelecem nas minutas das convenções, que são registradas juntamente com as incorporações, que a unidade do último pavimento terá também direito de uso privativo da cobertura.

Nesta hipótese, quando o condômino dos demais pavimentos adquire sua unidade, já estará renunciando automaticamente ao direito de uso da cobertura, vez que terá aderido a uma convenção de condomínio já estabelecida.

Mas, importa observar que os condôminos que têm direito de uso exclusivo da cobertura não poderão construir naquele espaço, salvo se a convenção também o permitir e se houver previsão estrutural para suportar os acréscimos de peso, de energia elétrica, de fornecimento de água, escoamento pluvial e de esgoto, etc. E mais, sem alterar a fachada do prédio.

Na maioria dos casos também não pode ser construído na área privativa das coberturas porque o limite de área útil construída, permitido pela municipalidade, Já foi esgotado pela incorporação e os eventuais acréscimos serão clandestinos.

 

Assim, sendo ilegal a construção nas áreas de uso privativo poderá o síndico, bem como qualquer dos condôminos individualmente, embargar a construção pela via judicial.

 

Nos casos em que a construção já estiver pronta, o síndico e ou qualquer dos condôminos, poderão buscar, pela via judicial, a demolição das construções ilegais, bem como a indenização pelos danos decorrentes.