Convenção de Condomínio

O síndico é obrigado a dar cópia da convenção do condomínio aos condôminos ou ocupantes?

Não há previsão legal que obrigue o síndico a dar cópia da convenção a todos os condôminos, até porque a convenção de condomínio é documento público e seu acesso seria livre a qualquer pessoa.

A obrigação existente na lei é que a convenção seja devidamente registrada junto ao cartório competente (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73).

Contudo, ainda que não seja obrigatório, é conveniente que o síndico seja forneça cópia integral da convenção a cada um dos condôminos, incentivando assim o pleno conhecimento do seu teor por todos.

Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

Convenção de Condomínio e Regimento Interno são normas que tratam de assuntos diferentes.

Enquanto a Convenção do Condomínio traz normas relativas à estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino; o Regimento Interno tem por objetivo estabelecer regras de convivência entre os condôminos.

Sendo assim, quando surgir conflito entre a determinação da Convenção e o do Regimento Interno, via de regra, prevalecerá a convenção. Nesse sentido tem firmado o posicionamento dos tribunais de todo o país.

Onde deve ser registrada a Convenção de Condomínio?

A convenção de condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o edifício está situado.

É necessário modificar a convenção após a edição do Novo Código Civil?

Não. A convenção continua a valer, devendo ser seguida desde que não contrarie as novas disposições do Novo Código Civil.

Em caso de confronto entre a convenção e o novo código, as novas disposições do código civil passam a vigorar.

Como pode ser alterada a Convenção de Condomínio?

A Alteração da Convenção poderá ser promovida através da aprovação de item específico em Assembléia Geral, com quorum mínimo de 2/3 do total das frações ideais, conforme previsto no artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro.

Vide como dispõe do Código Civil.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Existe alguma limitação com relação à quantidade de procurações nas Assembléias ?

O Código Civil não impõe limitação quanto ao número de procurações a serem utilizadas nas assembléias. Existe um projeto de lei visando limitá-lo a três procurações por pessoa, porém o mesmo ainda não foi aprovado.

O registro da Convenção Condominial junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis é obrigatório ?

A convenção não precisa ser levada a registro para ter validade entre os condôminos. Porém, é indispensável este requisito para que a mesma surta seus efeitos jurídicos em caso de propositura de ações contra terceiros, bem como para fins de legalização do condomínio junto aos Órgãos Públicos Federais, Estaduais ou Municipais.

Para incluir cláusulas no estatuto de um condomínio, é preciso convocar uma assembléia de moradores. Mas qual a proporção de votos exigida pela lei?

Cada convenção de condomínio estabelece qual o quorum definido para alterar suas próprias cláusulas, entretanto, na hipótese de ser omissa a Convenção o quorum legal será de 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio.

Deve ser observado que não se trata de dois terços de condôminos presentes à assembleia e sim de condôminos que detenham 2/3 (dois terços) de frações ideais (art. 1.333 Código Civil).

Outro aspecto a ser considerado é que em algumas hipóteses, como alterações que envolvam direitos Individuais de condôminos, como alteração de fração ideal, alteração quanto ao uso de vagas de garagem já definidas na convenção, ou supressão ou concessão de qualquer direito a um dos condôminos, implica em violação do direito real, ou seja, modificação da propriedade individual, e nestes casos, óbvio, dependerá da aceitação de todos os condôminos.

O inquilino não tem direito a voto em decisões que envolvam alteração da convenção de condomínio. O direito de voto do inquilino restringe-se às decisões que envolvam despesas ordinárias e ainda assim, se o proprietário não estiver presente.

Como deve ser elaborada a Convenção do Condomínio?

A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, sem assembléia, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino, todos o assinarem, ou finalmente, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais. (Art. 1333 CC)

Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.

Portanto o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário, etc, também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.

É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.

Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter: a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; o destino das diferentes partes; o modo de usar as coisas e serviços comuns; encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; as atribuições do síndico, além das legais; a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; o quorum para os diversos tipos de votações; a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; a forma e o quorum para as alterações de convenção; a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção. O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto a Convenção de Condomínio adquire status de lei maior entre os condôminos.

Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a “assembléia de condôminos” como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.

O registro da convenção deverá ser providenciado perante o cartório de registro de imóveis em que estiver registrado o terreno, e poderá ser providenciado pela construtora ou pelos condôminos. As despesas de registro deverão ser suportadas pela construtora que vender o imóvel.

DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS

A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?

A instalação de gerador de energia elétrica é despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos em assembléia geral, nos termos dos arts.

Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, “a”, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.

Para os condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?

O novo Código Civil não estabelece tal obrigatoriedade.

Caso não haja disposição na Convenção do Condomínio, caberá aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembléia geral, para que se decida por sua instalação ou não.

Sendo aprovada, tal despesa é caracterizada como útil e sua aprovação depende do voto da maioria absoluta dos condôminos.

O sindico tem que pagar ou não a taxa de condomínio? No caso das despesas extraordinárias, como fica a questão?

É comum que a convenção de condomínio estabeleça que o síndico, a título de compensação pelos serviços que presta ao condomínio, fique isento do pagamento da sua contribuição mensal.

Em outras convenções de condomínio, principalmente nos grandes condomínios, pode constar o direito do síndico em perceber uma remuneração pelos serviços que presta ao condomínio. Entretanto, esta remuneração não pode ser cobrada pelo síndico se não estiver expressamente prevista na convenção.

Mas, esta contribuição mensal é aquela denominada de ordinária, relativa às despesas comuns da manutenção do prédio e não poderá incidir sobre as despesas extraordinárias que se referem às reformas.

Quais são as despesas de condomínio de responsabilidade do inquilino e quais são as despesas de responsabilidade do proprietário?

Além dos direitos e deveres estabelecidos na relação condominial simples, previstos no Código Civil, com o tempo surgiram outras obrigações, mais complexas, que foram especialmente definidas na Lei 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato.

O legislador resolveu tornar inquestionáveis os direitos e obrigações do condômino locador e locatário, definindo as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias e atribuindo a responsabilidade de cada qual nestes encargos.

O locador (proprietário) é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio e o locatário (inquilino) é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Despesas Ordinárias - Por despesas ordinárias de condomínio, portanto de responsabilidade do locatário (inquilino), se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, ecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Assim, o locatário ficará responsável pelo pagamento das despesas ordinárias e, entre elas, inclusive, o seguro do prédio que, adquirindo definição legal de despesa ordinária, obrigará ao locatário, independente de constar do contrato de locação que seria de sua responsabilidade tal compromisso.

Despesas Extraordinárias – Por despesas extraordinárias de condomínio, portanto de responsabilidade do locador (proprietário), se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.

Deve ser observado que a contribuição denominada de “Fundo de Reserva” será de responsabilidade do locador (proprietário), ainda que conste do contrato como responsabilidade do locatário (inquilino).

É importante ressaltar que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, o locatário passou a ter direito a votar nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, quando o condômino-locador não estiver presente ou representado.

O seguro incêndio é despesa ordinária ou extraordinária?

A Lei nº 4591/64, no seu artigo 13 classifica como despesa ordinária do condomínio o seguro da edificação. Como o Novo Código Civil não mencionou nada a respeito da natureza da despesa, permanece vigente o artigo supra citado, ou seja, ordinária.

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

Art. 1.346/CC: É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.