Garagens

O condômino pode vender sua vaga da garagem?

A venda da parte acessória a terceiros alheios ao condomínio somente é possível se a regra for expressamente prevista no ato constitutivo do condomínio e desde que não haja oposição da assembléia geral dos condôminos.

Vale lembrar que o condômino deve obedecer sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.

A garagem pode ser alugada para terceiros?

Nos termos do art. 1.338 do Código Civil,o condômino poderá alugar a garagem para terceiros, dando preferência, em condições iguais, aos possuidores e condôminos.

Em todo caso, deve também ser observado o que se encontra disposto na convenção do condomínio sobre o assunto.

No meu prédio, a garagem não é demarcada. Há alguma lei que indique que os proprietários mais antigos têm preferência na escolha de determinados espaços ou que os proprietários têm prioridade sobre os inquilinos?

Não, salvo quando existem disposições claras na convenção de condomínio, o direito dos condôminos é exatamente o mesmo, sem distinção para condôminos ou inquilinos.

O inquilino quando aluga o apartamento adquire o direito de utilização que o proprietário tem, por isto não há como exigir-lhe situação inferiorizada nas utilidades do condomínio.

São lícitas as distribuições de vagas de garagens pelos próprios condôminos em assembléia?

São vários os tipos de espaço para guarda de veículos em construções condominiais, mas três são de maior relevo no cotidiano.

Uma delas, a menos complexa, é a vaga de garagem que também tem sua fração ideal; é um espaço definido na convenção de condomínio; paga sua contribuição de condomínio em separado e não se vincula obrigatoriamente a outra unidade autônoma. Enfim é também uma unidade autônoma em todos os sentidos.

Outra é a vaga de garagem comum que, por decisão de alguns condôminos em assembléia geral, foi demarcada e distribuída aos condôminos por critérios os mais variados, entre eles, inclusive, o sorteio.

Ora, por essência estes espaços são comuns, portanto de uso de todos os condôminos. Logo, a demarcação e distribuição das vagas, via assembléia, somente seria possível se todos os condôminos formalmente as aceitassem, sem ressalvas.

É possível alterar estes direitos pela via de uma assembléia geral com a totalidade dos condôminos e também por intermédio de uma escritura pública, da mesma forma assinada por todos os condôminos, mas, em qualquer das hipóteses, reformando a convenção de condomínio. É que estas alterações também devem alcançar os futuros adquirentes das unidades, assim, deverão deixar o leito do direito pessoal, que compromete cada condômino, para se incorporarem ao direito real, que adere e acompanha o imóvel.

O mais recomendável é que a reforma se faça pela via da escritura pública de reforma da convenção de condomínio, porque, tendo fé pública e sendo assinada na presença do tabelião, oferecerá maior tranqüilidade para todos.

Procedendo-se a reforma pela via de assembléia geral, ou mesmo pela escritura pública, é importante lembrar que esta alteração somente produzirá efeitos jurídicos para terceiros depois de averbada no cartório de registro de imóveis respectivo. Importa lembrar ainda que as atas de assembléias normais são registradas no cartório de registro de títulos e documentos, entretanto, a reforma da convenção de condomínio deverá ser registrada no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrada a convenção reformada.

Assim, mesmo tendo sido escolhidas, demarcadas e definidas quais as vagas de cada um dos condôminos, mesmo com a participação de todos os condôminos, se a alteração da convenção de condomínio não for averbada no registro imobiliário não valerá para o eventual futuro comprador de unidade autônoma.

Isto porque o limite da responsabilidade do adquirente de imóvel em condomínio é aquele que constar da convenção de condomínio, não podendo os demais condôminos exigir que o novo condômino aceite o ajuste ou pacto do qual não participou e do qual não havia publicidade legal a qual se subordinasse.

O terceiro tipo de vagas de garagem é aquele que é realmente “comum” na propriedade e no uso.

Geralmente, os condôminos descobrem, longo tempo depois de adquirido a unidade autônoma, que as vagas de garagem não são suficientes para todos os condôminos, embora todos tenham adquirido sua unidade com este direito.

Como solução alguns condôminos ficam sem utilizar as vagas, ou então são suprimidos os direitos de utilização da garagem para os locatários, ou ainda são elaboradas escalas de utilização, revezando-se os condôminos de tempos em tempos. Entretanto, nenhuma destas soluções é satisfatória, vez que o vício tem origem na falha da concepção arquitetônica.

Não importam quais sejam as idéias concebidas pelo síndico ou pelas assembléias gerais para dar sentido de igualdade e justiça na utilização dos espaços comuns, mas devem ser tentados todos os caminhos, desde que democráticos e em sintonia com o respeito aos condôminos usuários, ainda que locatários.

O certo é que, não havendo uma solução negociada e aceita na assembléia de condôminos, todos os condôminos poderão ocupar as vagas que estiverem disponíveis a cada momento da saída e entrada na garagem. É que, se todos têm direitos comuns sobre o uso do bem imóvel, e este não é capaz de abrigar a todos, aquele que chegar primeiro, a cada dia, poderá ocupar o espaço disponível.