Inadimplência

É possível a aplicação automática da multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

Não. A lei é clara neste sentido.

Ora, a aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é só é possível desde que tal sanção seja previamente autorizada por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil).

O síndico pode restringir o uso das áreas de lazer ao condômino inadimplente?

A restrição do condômino inadimplente ao uso da área de lazer pode configurar agressão ao Direito de Propriedade prevista na Constituição Federal, art. 5º, XVII, podendo o ofendido ajuizar ação pedindo ressarcimento por danos morais.

Dois condôminos, com a taxa de condomínio sempre atrasada, usam e abusam de todos os benefícios na maior cara de pau. Qual a atitude a tomar?

Os condôminos inadimplentes deverão ser acionados na justiça para pagamento dascontribuições em atraso,  inclusive acrescidas de juros, correção monetária,  custas judiciais e  honorários advocatícios.

É bom lembrar  que  o imóvel de residência, ainda que seja o único imóvel de propriedade  docondômino inadimplente,  poderá ser penhorado para pagamento das dívidas de condomínio,logo,  basta que o síndico tome as providências legais  que a inadimplência desaparecerá,sem dúvida.

Entretanto, por mais que o condômino esteja em débito com o condomínio, não lhe poderãoser  cerceados quaisquer direitos, como o uso de vaga de garagem, de utilização de água. etc.

Na verdade, as  medidas  que impliquem em punição não pecuniária somente poderão seraplicadas por um juiz e nunca pelo síndico ou pelos condôminos.

Aliás,  estas atitudes são previstas na lei como ilícito penal,  por se constituírem no exercícioarbitrário das próprias razões.

Há alguma legislação específica que me garanta a possibilidade de mudar a data do vencimento para que eu não precise pagar a taxa de condomínio sempre com multas e juros?

Não.

Não há meios do condômino alterar, unilateralmente, qualquer regra de uso geral, especialmente em matéria condominial.

A aplicação de multas e juros previstos na Convenção de Condomínio não é mera faculdade do síndico.

O síndico não pode negociar direitos ou privilégios, sua atuação é limitada pela lei 4.591/64, pelo Código Civil, pela Convenção de Condomínio e decorre da investidura no encargo de síndico.

Nós moradores temos o direito de escolher qual a melhor maneira de fazer o pagamento? Isso é decidido em assembléia?

Os condôminos podem decidir em assembleia todas as matérias administrativas não reguladas pela convenção e que não causem prejuízo aos condôminos individualmente.

Enquanto não houver esta mudança prevalece a forma definida pelo síndico e os atrasos no pagamento implicarão nas multas e juros previstos na convenção, limitados ao que lei estabelecer à época.

Nem todo condômino paga as multas aplicadas por infração de alguma norma do prédio. Às vezes chegam até a mudar, deixando para trás a dívida. Como obrigá-los a pagar? Esses infratores não sofrem nenhuma penalidade?

O síndico tem condições e a obrigação legal de promover a cobrança judicial dos créditos do condomínio contra os condôminos inadimplentes.

É necessário contratar um advogado, entregar-lhe a relação dos débitos dos condôminos, inclusive os que se relacionam às multas aplicadas, para que o advogado possa propor a ação de cobrança.

Se o síndico deixar de cobrar dos condôminos inadimplentes será oportuno que os demais condôminos exijam o ajuizamento das cobranças, porque, se houver negligencia na cobrança das dívidas, os condôminos corretos com as suas obrigações é que estarão sendo penalizados porque deverão contribuir com parcelas cada vez maiores para manter o funcionamento do prédio.

O condômino inadimplente tem direito a voto numa assembléia geral ordinária?

O condômino inadimplente de acordo com o Novo Civil, fica impedido de votar nas deliberações da assembléia e delas participar. (Art. 1335, III, CC):

Art. 1.335. São direitos do condômino:

 III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.